Valoración del nuevo Decreto estatal de vivienda: exigimos alquileres dignos

Después de años soportando reformas regresivas en materia de alquileres y gracias a la presión social se hacen pasos en el buen sentido. Desde el Observatorio DESC esperamos que nuevas medidas, especialmente el control de precios de alquiler, complementen este Real Decreto en el futuro immediato.

Desde 2009 a 2013 las leyes sobre alquileres han sufrido recortes regresivos en materia de protección del derecho a la vivienda, de modo que podemos hablar de un "quinquenio negro para los inquilinos” sostenido por los sucesivos gobiernos del PSOE y del PP. Dicho quinquenio se inauguró con la ley del “desahucio exprés” y provocó hasta cinco cambios legislativos. En total, se modificaron 51 artículos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), a lo que habría que añadir la reforma de la Ley de las Socimis para evadir impuestos y la ley de la "Golden Visa".

Los efectos de este ataque sistemático al derecho a la vivienda están sobre la mesa: acumulamos ya 644.718 desahucios desde 2008, un 62% de los cuales de alquiler en 2018, sufrimos una nueva burbuja de precios, expulsiones de vecinos/as y precarización del acceso a la vivienda. Todo ello mientras las entidades financieras, socimis y fondos buitre venden y revenden las viviendas engrosando sus beneficios y los inversores internacionales especulan con las viviendas, en especial las de alquiler, que deben soportar además los efectos de la turistificación de la vida en las ciudades. 

Por suerte, se han opuesto con fuerza a esta ola legislativa precarizadora los movimientos de defensa del derecho a la vivienda, protegiendo este derecho en la calle, así como poniendo encima de la mesa la necesidad de protegerlo con las leyes, formulando propuestas concretas como la ILP-Hipotecaria y Ley Vivienda de la PAH, leyes contra la emergencia habitacional en las Comunidades Autónomas, y exigencias de reforma de la LAU como las planteadas por los Sindicatos de Inquilinas. A todo este pulso, se han sumado nuevos grupos en los barrios, así como muchos municipios y ciudades, llegando a ser un clamor social la necesidad de actuación por parte de los poderes públicos, legislando para proteger el derecho a la vivienda.

En este sentido, se debe interpretar el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL), como una respuesta a la gravísima situación actual y a las reclamaciones que desde hace años repiten las entidades sociales, aspecto que su propio preámbulo reconoce. Así, la nueva norma, pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, se convierte en la primera modificación a nivel estatal que permite contrarrestar las reformas regresivas sucesivas en materia de alquileres.

 Sin embargo, este primer paso deja fuera otras medidas fundamentales como la limitación de los precios del alquiler que son necesarias para cumplir con el derecho a la vivienda consagrado tanto en el artículo 47 de la CE, como en la Declaración Universal de Derechos Humanos y el  Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas. Por ello, no es de extrañar que el propio RDL reconozca la necesidad de que "futuras iniciativas legislativas puedan completar la regulación en materia de vivienda, abordando los aspectos estructurales, los principios generales y las garantías que aseguren la igualdad en el ejercicio de este derecho en el conjunto del Estado". 

Entrando ya al contenido específico del RDL de vivienda, incide especialmente en los contratos de arrendamiento y en los procedimientos de desahucio, además de incluir medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler. En relación con los contratos de alquiler, es importante destacar que la duración mínima se ha elevado hasta 5 años, en casos en que el propietario sea persona física, y hasta 7 años en casos de personas jurídicas. En el mismo sentido, se ha elevado a 3 años la prórroga obligatoria tras el vencimiento del contrato, permitiendo que los inquilinos no estén sujetos a la prórroga anual prevista anteriormente. Otras modificaciones relevantes en esta materia pasan por la limitación de la actualización de la renta en base a lo establecido por el IPC y la obligatoriedad de que los gastos de formalización del contrato recaigan en el arrendador cuando esta sea persona jurídica. Además, si durante la duración mínima obligatorio del contrato se pone fin al mismo mediante "retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra", el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumplan los 5 o los 7 años, en función de si el propietario es persona física o jurídica. En esta misma línea, se deja sin efecto la reforma regresiva del gobierno de Rajoy que obligaba a la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad si se quería oponer frente a terceros, por ejemplo, en caso de compraventa. Así, el inquilino se encuentra más protegido de la actividad especulativa de los fondos de inversión. 

Sin embargo, algunas de las modificaciones se han quedado cortas, como el límite de dos mensualidades, más la fianza obligatoria de una mensualidad, que puede exigirse como  garantía adicional, cuantía que sigue siendo muy elevada para una gran mayoría de personas. Además, la limitación vinculante de precios tampoco se ha recogido en la norma, a pesar de que en su momento fue uno de los obstáculos para convalidar el RDL de vivienda que se aprobó en diciembre en el Consejo de Ministros. En este sentido, el sistema de índices de referencia de precios de alquiler a título orientativo que se incluye en el RDL no da respuesta a esta demanda. En resumen, desde las entitades y colectivos de vivienda la reflexión es compartida: es positivo que la duración de los contratos se alargue y permita cierta estabilidad, pero para disfrutar del derecho a una vivienda digna también es importante que las rentas destinadas al hogar no superen el 30% de los ingresos de la unidad familiar.

En cuanto a las modificaciones sobre los procedimientos de desahucio establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el RDL establece la necesidad de que el juzgado, una vez recibida la demanda de desahucio, comunique el procedimiento de forma obligatoria a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales consideren que existe una situación de especial vulnerabilidad social y/o económica, se suspenderá el procedimiento por un máximo de 1 mes en caso de personas físicas y de 3 meses cuando el propietario sea una persona jurídica. Esta modificación recoge las reclamaciones de los movimientos sociales que desde hace años piden una mejor coordinación entre juzgados y servicios sociales, pero de nuevo es insuficiente en comparación con la necesidad de detener los desahucios habilitando alternativas, como los alquileres sociales o los realojos públicos que plantean leyes como la 24/2015 de Catalunya o las propias recomendaciones del Comité DESC.

Además, el nuevo RDL también especifica que se deberá fijarse "el día y la hora exactos de los lanzamientos", haciendo alusión a la necesidad de acabar con los desahucios con fecha abierta, aquellos que en contra de lo establecido por la LEC se pueden realizar durante quinzenas o meses enteros y sobre los cuáles el Observatorio DESC y la Plataforma de Afectadas por las Hipotecas (PAH) han llevado esta misma semana por vía de recurso de amparo al Tribunal Constitucional. A pesar de dicho cambio, la modificación se ha quedado corta al no hacer la concordancia necesaria con los demás artículos de la LEC que reclamaba la Plataforma Prou Desnonaments Oberts. 

En relación a las medidas de fomento, económicas y fiscales, es importante destacar que se introduce el derecho de tanteo y retracto en aquellos casos en que se vendan todos los inmuebles de una misma finca y, por lo tanto, se permite a las administraciones aumentar el parque público de vivienda, posibilidad que se podrá aplicar sólo si se dota de presupuestos importantes a nivel autonómico y estatal las políticas de vivienda. Además, se habilita a los ayuntamientos a imponer uno o varios recargos derivados del IBI a los propietarios de viviendas desocupadas con carácter permanente, siempre y cuando los municipios lo regulen mediante las respectivas ordenanzas fiscales y las leyes autonómicas. Esta medida puede ayudar a movilizar el parque de viviendas desocupadas que incumplen de forma continuada con el uso social de la propiedad y que impiden que miles de familias puedan disfrutar de una vivienda asequible. Se ha perdido la oportunidad de hacer una definición de vivienda vacía a nivel estatal, comparable a las más avanzadas a nivel europeo, que sirviera de base para aplicar inmediatamente esta interesante vía a viviendas que lleven 6 meses vacías.

Por último, el RDL de vivienda también contiene modificaciones relativas al turismo. En este sentido, a partir de ahora las viviendas destinadas al uso turístico deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y deberán remitir específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. Igualmente se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria (3/5) para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. 

Por todo lo anterior, este nuevo Real Decreto supone un claro avance en los derechos de las y los inquilinos, especialmente si tenemos en cuenta la situación de precariedad y desprotección del alquiler. Sin embargo, continuamos lejos de lo que se define como vivienda adecuada desde Naciones Unidas. Por un lado, los contratos más largos aumentan la seguridad en la tenencia, pero 5 o 7 años continúan siendo insuficientes para desarrollar un proyecto de vida si, tras ese periodo, se puede terminar el contrato o realizar aumentos sin límites de la renta sin justificación: los desahucios invisibles se perpetúan. Por otro lado, esta normativa tendrá un impacto muy limitado sobre la asequibilidad de la vivienda en alquiler: el índice de precios, si se elabora en base al mercado, reflejará precios muy altos. Además, queda fuera del RDL un mecanismo que limite los precios. La mera existencia de un índice, como ya sucede en Catalunya, no tendrá impacto alguno en los precios del alquiler salvo que tenga sanciones vinculadas . Finalmente, en relación con las recomendaciones del Comité DESC que prohíbe los desahucios sin alternativa habitacional, se suspende el procedimiento 1 o 3 meses, tiempo insuficiente si tenemos en cuenta que, en Barcelona, los realojos están tardando casi un año. El RDL es un paso importante para mejorar la vida de las personas inquilinas, pero es imprescindible sumar más medidas de forma inmediata que permitan pinchar la burbuja y bajar los precios del alquiler. De lo contrario, el alquiler seguirá siendo una forma precaria de vida. 

Por ello, es necesario impulsar otras reformas que permitan situar el derecho a la vivienda como un verdadero derecho, en plano de igualdad con derechos políticos y civiles que tenemos plenamente integrados. En este sentido, una de las reformas necesarias es la de establecer el realojo obligatorio, impidiendo que se produzcan desahucios sin una alternativa habitacional digna y segura, vinculando tanto a la administración territorial como a los jueces. De la misma forma y como ya hemos comentado, la escalada delirante de precios de alquiler en los últimos años demuestra la incapacidad del mercado para sujetarse a la realidad de los y las inquilinas. Por ello, es fundamental que se establezcan índices de precios vinculantes, que no sean un mero reflejo del mercado, que tengan en cuenta las circunstancias de los y las inquilinas y que permitan sancionar a los propietarios que los incumplan.  

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