Valoración del Índice de Referencia de Precios de Alquiler: hay que ir más allá de constatar que tenemos "alquileres imposibles"

El pasado miércoles 22 de junio la Consellera de la Generalitat Meritxell Borràs presentó el Índice de Referencia de Precios de Alquiler, tras medio año de confección.

Si bien el anuncio de la creación del Índice parecía un primer paso hacia la regulación de la actual escalada de precios de alquiler, la herramienta presentada se queda lejos de tener impacto en los precios, por 4 motivos principales:

  1. Transparencia vs bajada de precios: La misma Consejera Borràs consideraba el Índice de Referencia de Precios de Alquiler como un nuevo mecanismo de tipo "informativo", es decir, útil para romper con la opacidad del mercado de alquiler y aumentar la transparencia en relación con la oferta del mercado, algo sin duda necesario. Sin embargo, la actual problemática no radica en la falta de datos sobre precios disponibles sino sobre todo en la absoluta desproporción de éstos con los ingresos de la ciudadanía y de los hogares. Así pues, desde el Observatorio DESC consideramos que el actual Índice no favorecerá una bajada de los precios del alquiler, sino que, desgraciadamente, tendrá un impacto más bien limitado en el día a día de las personas arrendatarias.
  2. Precios de mercado vs alquileres asequibles: La metodología empleada para la elaboración del índice ha sido calcular la media de casi 200.000 contratos de alquiler depositados en el Registro de fianzas del INCASÒL. Es decir, se ha trabajado a partir de precios de mercado que, en la actualidad, ya han provocado la expulsión de vecindario de sus barrios y ciudades. Consideramos que el Índice debería establecer un correctivo en base a la renta familiar disponible de los municipios o datos socioeconómicos como las cifras de paro u otras para determinar cuál debería ser el alquiler asequible para aquella vivienda. De este modo, de acuerdo con las recomendaciones internacionales, se estarían considerando los topes máximos de ingresos destinados al pago de la vivienda. En otras palabras, en lugar de calcular cuál es el actual precio de mercado para aquella vivienda se debería ofrecer qué precio se consideraría adecuado para la misma.
  3. Índice obligatorio vs índice de referencia: Tal y como el propio nombre del Índice indica, una referencia es algo que orienta, pero en ningún caso representa un cumplimiento obligatorio. El establecimiento de parámetros orientativos resulta positivo pero claramente insuficiente en el contexto actual: necesitamos medidas efectivas contra el abuso inmobiliario y los procesos de especulación con un derecho fundamental como es el derecho a la vivienda. En este sentido, la Consejera Borràs ha anunciado, sin concretar, incentivos para los propietarios. Teniendo en cuenta que el alquiler de una vivienda constituye un negocio con un derecho básico, las medidas en este campo deberían ser de fomento pero especialmente de penalización, ya que si no existen herramientas coercitivas difícilmente se detendrán las dinámicas de encarecimiento del mercado de alquiler. En este sentido, consideramos que se debería ir más allá estableciendo consecuencias para aquellos propietarios que no cumplen el Índice.
  4. Índice consensuado vs índice opaco: A pesar de que el Índice se anunció en un grupo de trabajo que debía de sentar las bases para una regulación catalana de los alquileres en los que el Observatorio DESC y de otras entidades sociales pudimos participar, su elaboración no ha contado con participación de la sociedad civil y la hemos conocido por los medios. En otros países europeos donde Índices similares (si bien más orientados a garantizar el derecho a la vivienda y a fomentar los alquileres asequibles) están en funcionamiento y se cumplen, consideran ineludible el debate y consenso con agentes relevantes en materia de vivienda.

Finalmente, queda pendiente limitar los incrementos de precios de los contratos de alquiler, como medida diferenciada del Índice de precio. En este sentido, seguimos a la espera de los criterios para la LAU catalana, cuya redacción se anunció también a inicios de año a raíz de la disposición final sexta de la ley 4/2016. Elementos centrales como la corta duración de los contratos o el aumento de precio entre contratos, así como el estado de la vivienda, el expeditivo y poco garantista desahucio por impago o las garantías y fianzas desproporcionadas, requieren de una regulación urgente.

Frenar la burbuja del alquiler y evitar sus graves consecuencias, requiere medidas efectivas a la altura de la situación y consensuadas con todos los agentes implicados.

* Imagen de "La Directa" (Leiva 37, de Victor Serri)

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